我读欧成效

  • 体,用,术
      • 基础理论
      • 正确的信仰
      • 方向要对, 无需深究
      • 工程应用
      • 应用科学
      • 将理论转化为赚钱的业务
      • 要知道如何把理论变成钱(方案)
      • 碎片化技巧
      • 对赚钱有用
        • 现金谈判下定金。旧钞的厚度更有冲击力
        • 自住还是投资
          • 自住
            • 房价是贵了一点,可是她(女朋友)不知道为什么蒙了心,非得盯着这套买不可”
  • 财富来自交易
    • 东西到了有需要的人的手里,才能实现财富的最大化
    • 当再也找不出任何交易机会时,财富达到最大化。
      • 帕累托极限
  • 税费对买卖方的影响,博弈论
  • 市场价格是三维的
    • 价格的变化不是突然的
      • 最高价、最低价、主体价、趋势
    • 和后面的深度也有关,不能只看最新成交价
  • 炒什么房
    • 笋盘
      • 勤奋
    • 药盘
    • 新手老破小
  • 价格深度
    • 没有深度价格是虚的
    • 没有成交量,没有流动性,无法变现。
    • 搭桥
      • 把现金变成几倍价值但是流动性不好的资产
      • 把流动性不好的资产变成流动性好的资产
    • 小心被爆炒过后的老庄股组成的二线蓝筹基金
  • 现金买基金不划算,任何时候都不划算
    • 买入最佳时机,是募集成立的时候
  • 如果中产阶级想要“保护”你的财富,想要社会排名不下降,你的增长必须达到每年+22%。
  • 你的人力资本,可以保值甚至增值。你的金融资本,无法保值。
    • 储蓄名义回报3%,实际M2增长13%,每年缩水10%。
    • 当你的“积蓄”到了一定程度之后,“储蓄缩水”的效应会超过你的工资结余。
    • “不要持有任何货币。”
    • 中级的玩法是,持有“实物资产”。
      • 房产。
      • “特许经营权”。
      • ...
    • 这个世界上真正赚钱的是什么?是债务。在一个M2增长的环境中,什么资产升值最快?是债务。如果年化M2增长12%,而利率只有4%,则什么资产升值最快?是债务。
      • 马云、马化腾?
        • 主要是有了一个非常成功的产品
      • 王健林、贾跃亭!
        • 不停地向银行贷款,然后杠杆式开发
  • 低级模式,存钱;中级模式,实物资产;高级模式,借钱
  • 劳动人民购房手册(如何炒房,炒房应该买什么房)
    • 老公房,最差、最破、最小, 流动性最好
      • 新移民
    • 密切关注新增低层外来人口走向
      • 只有源源不断地新增低层外来人口,才能撑起老公房市场的繁荣。
      • 否则最差的那批房产,其价格将是“断崖式”下跌。
      • 首先,不能在任何人口流出的区域买最差的A
        • 只有在特大城市,才有本地人、外地人和外国人三类人。只有在省会城市,才会有本地人、外地人两类人
      • 哪怕是同一座城市,金山、崇明的老公房,其表现也要比“内环内”的老公房差
        • 因为“换房客”的房子总是越换越好。
      • 低端市场
        • 一手房的价格是虚高的
        • 对于白领,比较容易推销“溢价"
        • 劳动人民很现实
          • 六楼没电梯的大复式
            • 小老板呀,多跑一层楼梯,没有什么了不起的。
          • 非学区沿街无电梯六楼的房子
          • 六楼的老公房
          • 工薪族小区,特大的大户型
            • 小老板呀。一家子全搬迁来沪
          • 老大楼
            • 小老板、本地人。还有外销房,港澳台同胞会买
          • 商住楼
    • 最赚钱的,最好投资的,以及最“安全”、最具有防守性的,是二线盘
      • 不要买一手盘,不要追求品质,不要追求品牌
      • “老大楼”的一楼
        • 赚钱
        • 差价和涨幅
        • “民工+小老板”这个细分市场,才是房地产投资者的主场。
  • 你的第一、第二套房子
    • 最容易买的单子
      • “主力部队”还在
    • 守拙
      • 听劝
        • 房地产投资老手再三告诫的是:“远郊、一手、品牌、精装、CEO盘、小户型、高单价、酒店式公寓。
          • 也就是说,这八个元素统统都是不可以碰的。
        • 而资深房地产投资者建议:“市区边缘、二手、国有开发商、毛坯、亲民盘、大户型、低单价、纯住宅。”
          • 房地产投资者建议你买房龄略老的二手房,这样的房子,虽然没什么“新鲜刺激”,但是随着大势上涨,涨价却是十拿九稳的事。新手最怕上手第一单就亏钱,只要第一单能赚,以后都好说。
    • 勤奋
      • 看房二百套
      • 是指线下看房,约了中介经纪人,以实地开门为准
        • 一个人一天可以看几套房吗?这个数字在香港高一点,可以看到10~11套。而在上海,一般草率地估计,每天7套。总而言之,加上中介打电话沟通的时间,平均每一个小区,2~3小时看2~3套房源
      • 要忍受中介的种种套路、种种陷阱
      • “脱胎换骨”,“眼睛一瞥,心中有数”。
      • “看房二百套”还有一个好处,就是有可能打出“笋盘”暴击
    • 大智慧
      • 董事长专程把你叫到办公室,连升三级 VS 御用中介"最新出来一套笋盘信息绝对可靠"
        • 提干升一级,最多也就是加两三千元的工资。而且提干主要看资历,你年龄到了,今年不升,明年也会升。
      • 真正勤奋的人不上班
  • 硬指标( 地段、楼层、朝向、景观、层高、水泥用料……
  • 软指标(品牌、精装修、广告、处房情结……)浪费钱
  • 学区房要买小
  • 利率每加息0.25%,房价下跌1%
    • 利率是根本不敏感的
    • 拉到极限,也就一次年轻人加薪
    • 房贷总是越还越轻的
    • 混淆长期利率与短期利率。
      • 真正有意义的是,“20年期平均利率”,抑或市面上十年期国债曲线。
  • 在双数年的年末和单数年的年头,即12月、1月一定要入场
  • 装修基础知识概念
    • 御用装修队
    • 水电隐蔽工程、木工、泥水匠和总装
    • 材料和费用
      • 把四五个大件控制好
        • 对于装修成本来说,厨房、卫浴、地板、油漆,这些A类占据了80%以上的货值。
  • 只有不再进步的人,才会提过去的辉煌。
  • 现代保险业
    • 捆绑销售债券基金。
    • 不划算&有风险
  • 为什么投资组合中没有保险的位置
  • break down 目标
  • 房地产投资的流派
    • “老破小”是最适合初学者的流派。
  • 逼空式上涨
    • 幼稚以为价格就是价值
      • 业主也是在传递一些信息。这始终只是口头报价
    • 小幅加价很多次
  • 建模
    • 货币这条主线
    • 水滴现象
      • 远近亲疏,货币如水
        • 中国三大政策性银行都在北京
          • 北京是第一圈
        • 政治特权城市是第二圈
          • 上海、深圳
        • 天津、广州、南京、杭州、武汉、成都、重庆是第三圈
        • 地级市是第四圈。
        • 内圈城市不但获得资金的时间更早,而且力度也最足。等水波逐渐散到外圈,力度也小了很多
      • 解释更微观的东西,就不能以几十年为单位,而只能以几年为单位,房价的涨跌并不均匀
    • 人口迁徙
      • 当人口流出,导致本地需求完全过剩之后,对于房地产而言,就是致命性打击
  • 第一个1000万元
    • 是一个门槛, 可以开始投资
    • 人生的分水岭
  • 保持着负债率不变是一件异常困难的事
    • 贷款必须和净资产一样速度增长
    • 按揭贷款理论上是可以贷七成
      • 但在实际中通估不足价钱
      • 通常就是5成
  • 杠杆率只有22%(低),再要获得个25%~30%的财富增长率殊为不易
  • 职业房地产投资者80%的时间在借钱
    • 这样做是否值得
    • 完全不值得
      • 除非能贷70%
      • 努力维持贷22%其实不值得
  • 如何实现一年买两套呢?如何像下蛋一样不停地买
    • 房价非常非常贵,哪怕买半套房子,首付都攒了十几年,普通人可能也就80万~200万元的现金
    • 答案就一个字:借
  • 一个人花许多时间在“务虚”上面,构建他在社会关系网中的位置,结识更多的人,小心翼翼维护声誉,这一切,都是在增强你的实力
    • 人脉加成
    • 借到不可思议的资金
  • 保汇率和保资产并没有矛盾
  • 贷款应该是收入的多少倍
    • “贷款收入比”最高只有8.56倍,绝大多数是4~5倍
    • 20倍才是对你最有利的,财务最优化的结构。
  • 26~27岁是人生最明显的上升轨,如果在这个阶段你还达不到每年12%的加薪,回老家去吧!
  • 一些基础财务函数
    • 月供PMT
    • 实际支付利息
    • 总月供
    • 平均贷款年限
    • 月供的难题
    • 短期债务比例
  • 公积金
    • 公积金最好的用法,就是不要过度关注
    • 你第一套纯商贷,碰也不要碰公积金。第二套做“纯公积金”,组合贷款不行
    • 公积金贷款有且仅有两条准则:贷款不超过余额40倍,缴交年限满12个月。
    • 上海的公积金额度实在不高, “纯公积金”实在买不了什么房子, 最好的做法是提现
  • 抵押
    • “全款—抵押”是一条非常好的路
      • 银监会要求,抵押贷款不得放款给个人。
      • 除非①装修;②买汽车;③买家具和艺术品
    • 抵押贷款真正的用法,应该是把你的按揭还了,重新再抵押。
      • 评价抵押贷款的优劣,主要是“成数”而不是“利率”。
      • 利率完全不敏感。
      • 抵押至少double
        • 抵押换按揭,至少要贷款金额翻倍
        • 比较理想的是翻三倍。三倍之后,就可以开始考虑“截断加按揭”
        • 翻三倍之后,整个利率曲线就进入了一个相对平缓的区域。这个时候,哪怕静候四倍、五倍,你的实际利率下降得并不多。
    • 抵押的再抵押
      • 比较不伤身体
      • 再抵押不一定增加负担
        • “金额加大,年限拉长,月供降低。”
    • 如果是按揭换抵押,一般我们要求贷款金额triple,如果是抵押再抵押,一般double就够了。
  • 如何运营一家企业
    • 营销,marketing
      • 定下最重要的两个参数, X-Y 轴四象限图。
        • 没填满的地方才是创业突破口
        • 选择这两段的消费者最关心的参数是什么,有没有空段。从而将其余参数定下来
          • 进一步细分
    • 品牌战略
      • 现代商品经济的基本框架是高毛利
        • “高毛利—高溢价—高品牌”。以广告品牌为支撑,一开价就翻4倍。
          • 在初期定位时,尽量定位在高端。以高毛利带动高利润,高利润投放广告,从而达成良性循环。
        • 适合于品牌销售类产品,如化妆品、生活品、日用品
        • 不适用于功能性产品,如煤炭、钢铁
        • 消费者其实搞不懂“品牌”中真正含有的价值是多少。而且中国消费者有一个很不好的习惯,以价格定性能
    • 广告和促销费用
      • 而不是直接打九折
      • 用途
        • 微调
        • 制造新闻
    • 经销商的利益
    • 竞争对手的优秀,决定了我们的成本线,我们超过竞争对手的部分,才是超额利润
      • 无中生有的高阶
        • MIP
        • 降价螺旋
          • 消费者支付的不是商品本身,而是商品对应的阶级认同身份感。
        • 认真
          • 多处小优势累加
  • 只有外国人存在的地方,才有高房租
    • 欧美人不买房子,因为多半待三五年就走
    • 欧美高管有租房补贴,可以多达35000~70000元/月
    • 外国人喜欢抱团,只会存在于有限的区域
      • 熟悉和抱团
  • 重庆?
  • 一个波段,至少要相差15%才可以赚钱
  • 买卖是买卖,租赁是租赁
    • 市场割裂
      • 可能一个地段租的便宜卖得贵
      • 心理差异,关注点不同
    • 图的是租金还是差价
      • 不要贪 群租 带来的小便宜
      • 影响一套房子卖出价、卖出速度的最主要因素是品相
        • 买房子,尤其是女人买房子,看中的是装修
          • 地段、楼层、性价比,学区?
  • 男性服饰,它从属于“办公室政治”的一部分。和男性整体竞争、争取生存优势、烘托老大、判断忠诚等因素均有关。
    • 在绝大多数情况下应该是越低调越好
Copyright © ChrisLinn 2017-2018 all right reserved,powered by Gitbook该文件修订时间: 2020-03-25 03:02:51

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